上周末,北京市国土资源局同时挂出延庆、顺义及海淀三宗经营性地块,挂牌出让总起价为18.75亿元,土地面积共计约10.25万平方米。

日前,北京市国土局公布土地市场成交数据显示,今年一季度,北京市仅成交经营性用地8宗、约46公顷,建筑规模约107万平方米,与去年一季度成交经营性用地25宗、约241公顷相比,同比分别下滑68%、81%。

楼市火爆的大背景下,刚需购房人的需求如何解决?市国土局日前对外通报今年一季度的土地成交情况时明确,本市将在住宅用地中提高中小套型普通商品住房的比例。业内分析,这类中小套型住房主要是为了满足刚需人群。

值得注意的是,后沙峪镇地块虽不配建保障性住房,但要求居住建筑规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。这已是相关单位第二轮推出“7090”土地政策用地。但业内人士表示,仅推出零星的“限制性”地块对抑制土地价格不断上涨效果不会太明显。

值得注意的是,继3月31日市国土局挂出的昌平南邵镇两地块出让文件中出现“7090”政策后,市国土局在此次公告中明确提出,下一步将合理把握土地供应方式方法,优先保障民生住房土地供应,在住宅用地中提高中小套型普通商品住房比例,再次释放土地供应策略调整信号。

上月底,市国土局时隔70天终于推地,一连挂出三宗地块的出让信息。其中两宗昌平南邵地块都在挂牌文件中标明:“本次挂牌出让宗地除建设保障性住房外的剩余居住规模中,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。”

又见“7090”地块

数据显示,一季度,北京土地市场累计成交12宗,约65公顷,总成交额约228亿元。截至一季度,作为承接中心城区人口和适宜功能疏解的重点地区,顺义、大兴、门头沟等新城共成交经营性用地面积约38公顷,占北京已成交经营性用地面积的83%。

这则消息刚一发布,便广受关注:这意味着沉寂已久的“9070”政策重出江湖。2006年,为调控楼市过快上涨,“国六条”出台调控楼市的多项举措,其中就新建住房结构比例做出规定:新建商品住房套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。此后,这项政策在多地执行中有些松懈,已多时不见。

在上周新挂出的三块土地分别为“海淀北部地区整体开发”中关村环保科技园HD-0303-0071地块为商务用地;顺义后沙峪镇SY00-0022-0614地块位于顺义新城第22街区北部地块;延庆新城05街区05-043地块。

近年来,尤其是去年下半年,北京土地市场涉住宅性质用地频频高价成交,今年起这种情况并没有出现明显改变,业内人士纷纷表示,在这种情况下,北京土地市场大规模豪宅化趋势将愈演愈烈,满足刚需的一般商品房供应将越来越少。

紧接着,市国土局发布一季度土地市场成交数据,并就本市未来土地市场的供应方向透露:下一步,市国土局将合理把握土地供应方式方法,优先保障民生住房土地供应,在住宅用地中提高中小套型普通商品住房比例。不过,对于是否所有普通商用住宅用地的供应都得遵循9070原则,市国土局方面没有明确回应。

业内人士分析,延庆新城地块距离城区过远,且需配建2万平方米的自住型商品住房,预计业内兴趣不会太大;海淀地块则为非住宅的B2商务用地。

而日前,北京市国土局官网挂出的两宗昌平区南邵镇住宅混合公建用地,本次挂牌出让宗地除建设保障性住房外的剩余居住规模中,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。“今后,如果”7090″政策长期在北京土地市场出现,那么附带这一条件的土地出让单价将受到明显约束,因此这些地块出现高价地的可能性将一定程度降低。”业内专家表示。

“中小套型住房主要是为了满足刚需和刚需改善人群的需求。”亚豪机构市场总监郭毅向记者分析,相关部门也希望抑制土地价格的不合理上涨,预计今年90平方米以下的中小套型住房供给比例提高,明年市场上这样的中小套型住房的供应会增加。

本轮看点主要在顺义地块,出让条件要求居住建筑规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。这表明管理部门抑制土地过快上涨政策的持续性。

而另一位专家更直言,“7090”政策的大部分产品都必须面向刚需及改善型客户群,考虑到这类客群的支付能力,未来项目的定价就不可能太高,因此开发商对客群及消费能力有了明确预判后,也将相应收窄可接受的地价上限预期。

郭毅介绍,2012年左右,本市也曾推出不少中小套型住宅,就是为了满足刚需和刚需改善人群的住房需求。房子套型常常是紧凑型的“小两居”(面积大约七八十平方米)、“小三居”(面积接近90平方米)。当时,这些房子主要集中在大兴、昌平、房山等地,同质化产品较多,价格也相对便宜。

3月底,北京挂出两宗位于昌平区南邵镇地块,明确要求,保障性住房外的剩余居住规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。这也标志沉寂已久的“7090”政策又重新被列入购地条款中。

不过,就目前情况来看,重出江湖的这两宗“9070”地块能否真正实现满足刚需的作用,还需要看最终两宗土地的成交情况和未来的房价。“如果价格较高,则会出现比较尴尬的情况,刚需人群买不起,买得起的人又嫌房子小。”她说。

土地供应尚未放量

实际上,刚需已的确成为北京楼市的主力。3月份北京新房共计成交9000余套,同比和环比均上涨1倍以上,但是价格环比却下跌2%。价格比2月出现小幅下滑,主要原因在于中低价位项目的成交占比增加,由此可看出,目前市场成交的主体还是刚需和刚需改善类产品。

2016年以来,北京地区仅进行了7宗经营性用地出让,即到目前为止今年仅供地10块,其中4宗规划用途为住宅,其他均为商办。统计显示,今年前3个月北京宅地成交数量减少73%,土地供应下滑明显。

数据显示,2016年一季度,本市土地市场累计成交土地12宗,约65公顷,总成交额约228亿元。其中,成交经营性用地8宗,约46公顷,建筑规模约107万平方米,配建保障房规模约19万平方米,自住型商品房建设规模1.5万平方米。

5月,北京市也仅出让3宗地块,调节土地供应节奏意味相当明显。

值得一提的是,本市土地供应也在结合京津冀协同发展、疏解非首都功能,进一步优化土地供应区域分布结构。截至一季度,作为承接中心城区人口和适宜功能疏解的重点地区,顺义、大兴、门头沟等新城共成交经营性用地面积约38公顷,占本市已成交经营性用地面积的83%。

此前4月12日,市政府常务会审议通过《北京市2016年度国有建设用地供应计划》。根据供应计划,2016年全市国有建设用地计划供应总量4100公顷,虽然总量上有所下降,但住宅用地仍安排1200公顷,与2015年计划量持平。

值得一提的是,住宅用地中,包括自住房在内的商品住宅用地增加了100公顷。其中,城六区的土地供应量不高于全市土地供应总量的20%,规划新城范围内土地供应量占土地供应总量的70%以上。

相关人士表示,土地供应紧俏符合2016年北京市土地供应加强“供给侧”结构性改革、探索建立经营性用地增减挂钩机制、逐步实施城市减量规划等总体思路,预计下半年北京土地放量的可能性较大,但推出优质高价地数量会比较谨慎。

房价上涨短期难抑

伴随当前土地供应紧缩的是住宅用地楼面价的高企。

在早前完成交易的住宅用地中,朝阳将台乡地块住宅实际楼面价超过4万元/平方米,大兴黄村地块楼面价也达到了4.7万元/平方米,远远超过该区域在售楼盘的价格。

专家评论,“7090”政策的再度出山对市场预期会有所改变,但政策对北京楼市的影响将会延后,毕竟目前在售以及中短期入市的楼盘均为近两年内高价土地项目,楼市价格持续冲高局面短期难以改变。

统计显示,2015年北京土地出让金实现“大丰收”受各大“地王”影响不小。高昂的土地出让金成本加上各类配建的挤占,普宅用地面积却大幅减少,这些都让北京住宅市场豪宅化趋势脚步无法停止。

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